Valmiiksi naurettu – vain päätös puuttuu

Miksi käyttökustannuksiltaan kalleinta ja sisäilmateknisesti arveluttavaa vaihtoehtoa siirtää hallinto ja musiikki- ja kulttuuritalo Carelicumin kortteliin tungetaan valtuutettujen kurkkuun kuin käärmettä pyssyyn?

Tänään valtuuston iltakoulussa valmistelijoilla ja esittelijöillä oli selvä näkemys siitä, mikä on viranhaltijajohdon toivomus tilaratkaisuksi niin hallinnon tilojen keskittämisen kuin musiikki- ja kulttuuritalon osalta: se, että ne sijoitetaan Carelicumin kortteliin ja vieläpä siten, että kaupunki on tiloissa vuokralla eikä omista niitä. Vaihtoehtoisina ratkaisuina esiteltiin muun muassa erillisen hallintorakennuksen rakentamista kaupungin omalle tontille keskustassa sekä musiikki- ja kulttuuritalon rakentamista Ystävyydenpuistoon. Vanhoja Lyseon lukion tilojakin esitettiin yhtenä vaihtoehtona hallinnon tiloiksi, mutta tavallaan nämä vaihtoehdot olivat näennäisiä, sillä kaupunginjohtajan viimeisellä kalvolla ennen keskustelua oli hänen valmiiksi naurettu päätösesityksensä, ja mukamas kaikki perustelut puolsivat tätä ratkaisua. Ja lisäksi olisi hirmuinen kiire tehdä päätös kesäkuun valtuustossa…

Synergiaedut ja hinta olisivat ratkaisevassa asemassa, vaikka perusteluissa todettiinkin, että lähtökohtana olisi suuren ja akustisesti hyvän konserttisalin aikaansaaminen.

Ensin toiminnalliset havainnot:

  • Carelicumin korttelissa on kuulemani mukaan todennettuja sisäilmaongelmia. Homealtistunut allekirjoittanut ei voi viettää pitkiä aikoja rakennuksen kellarikerroksessa. Olen kuullut legendoja onnistuneista sisäilmaongelmaisten rakennusten saneerauksista, mutta valitettavasti enemmän epäonnistuneista, joista esimerkkeinä voin mainita Joensuussa yliopiston Educa-rakennuksen sekä Pataluodon koulun. Taannoin kaupungin päättäjät osoittivat Siilaisen peruskorjauksen yhteydessä suurta järkevyyttä sillä, että vaikeasti sisäilmaongelmaiset osat purettiin ja rakennettiin uutta tilalle. Yleensä paras sisäilmaongelmakohteen saneerausväline on dynamiitti.
  • Carelicumin alakertaan ei voi rakentaa yhtä hyvää musiikkisalia kuin Ystävyydenpuistoon toteutettavassa rakennuksessa. Tämä johtuu osittain toriparkista, sillä maan alla salitilaa ei ole mahdollista jatkaa toriparkin yläpuolelle, koska sen rakenteet eivät kestä. Eikä Carelicumin alakerta mahdollista järkevän ”orkesterimontun” toteuttamista.

Taloudellisina perusteina ulkopuoliselta vuokrattaviin tiloihin käytettiin laskelmaa, jossa kaupungin sisäiset vuokrat olivat marginaalisesti kalliimmat kuin ulkopuolelta vuokrattaessa. Tämä on peilejä ja savua, hokkuspokkustemppu, joka tehdään siten, että sisäisen vuokran pääomavuokrakomponentin laskentaperusteena käytetään rakennuksen teknistä arvoa eikä tasearvoa. Kaupungin tilojen tekniset arvot (tilan ”käypä arvo”) ovat keskimäärin 2,5 kertaa tasearvojen suuruiset. Tekniselle arvolle lasketaan 6 %:n korko. Nopeiten poistettavissa kaupungin tiloissa poisto on 5 % vuodessa. Jos oletetaan, että rakennuksen tasearvo on 1 000 000 euroa, niin tästä seuraa, että tekninen arvo on 2 500 000 euroa ja pääomavuokra 150 000 euroa. Vastaava poisto on 50 000 euroa. Poistojen tai pääomavuokran lisäksi tiloista aiheutuu käyttökustannuksia, jotka ovat kirjanpidossa samat kuin sisäistä vuokraa laskettaessa. Näin ollen miljoonan euron tasearvoisesta tilasta sisäinen vuokra on 100 000 euroa suurempi kuin tilojen ylläpidosta ja kulumisesta aiheutuvat kustannukset. Sisäisen vuokran ja todellisten kustannusten erotus on siis 10 % kyseisen tilan tasearvosta. Jos vielä oletetaan ylisuuret tilan käyttökustannukset, vaikkapa 500 000 €, niin tällöin sisäinen vuokra tilasta olisi 650 000 €, kun taas oikeat kustannukset olisivat 550 000 €. Sisäinen vuokra on siis tässäkin tapauksessa lähes 20 % ylisuuri verrattuna todellisiin kustannuksiin.

Näin ollen, koska esitettyjen laskelmien mukaan kaupungin sisäiset vuokrat ovat kutakuinkin samat kuin ulkopuoliselta vuokraamisen kustannukset, todellisissa kustannuksissa mitattuna kaupungin omat tilat ovat vähintään 20 % edullisemmat. Tämä on sikäli totuudenmukainen arvio, että useat kiinteistösijoittajat tavoittelevat vähintään tämänsuuruista voittoa (tuottoa pääomalle)!

Esittämääni perusteltua kritiikkiä arvosteltiin jälleen kerran muun muassa Hannes Rossin sanoin, että pitää uskoa tehtyihin laskelmiin. Entä jos minulle laskutaitoni vuoksi tuli uskonpuute? Eikä yksikään viranhaltija edes yrittänyt kumota esittämääni päättelyä siitä, että sisäinen vuokra on ylisuuri verrattuna tilojen todellisiin kustannuksiin.

Kuka hyötyy tästä kaupungin kannalta taloudellisesti järjettömästä suunnitelmasta, joka vaikuttaa olevan jo melkein päätetty? Miksi sitä ollaan valmistelemassa? Miksi asian päättämisellä on yhtäkkiä niin älytön kiire, kun kulttuuritalohankkeella ei tähän asti ole vuosikausiin ollut tässä kaupungissa yhtikäs minkäänlaista kiirettä? Miksi omien tilojen laskentaperusteena käytetään sisäistä vuokraa, joka ei likimainkaan vastaa todellisia kustannuksia? Dekkarikirjailijalla ei ole vastausta, mutta jos tämä olisi kirjoittamani dekkari, niin vastaus löytyisi seuraamalla rahan jälkiä.

Jos Carelicum-ratkaisua kaikista teknisistä ongelmista huolimatta pidetään synergoioiden ja sijaintinsa vuoksi ylivoimaisena ratkaisuna, niin siinä tapauksessa se tulisi ainakin toteuttaa omana rakentamisena eikä mennä ulkopuolisen vuokralaiseksi. Tämä tosin sillä varauksella, että homeongelmat saadaan korjattua, koska umpihomeisen kiinteistön on tietenkin parempi olla kenen tahansa muun omistuksessa kuin kaupungin. Ja jos taas päädytään valitettavan odotuksenmukaiseen vuokraratkaisuun, niin samasta syystä vähimmäisvaatimuksena vuokrasopimuksen tulee olla lyhyt ja peruskorjausvastuun kuulua vuokranantajalle. Valitettavasti tämänkaltaiset ehdot eivät Joensuun kaupungin tekemissä vuokrasopimuksissa ole mikään pääsääntö.

Leave a Comment

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *